용인일어학원

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작성자프로기사단 조회 13회 작성일 2020-10-16 16:08:03 댓글 0

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왜 용인시인가

▶부동산투자연구소 김형선 박사\r
▶상담문의 : 010-5477-2808\r
▶찾아 오시는 길 : 용인시 처인구 양지면 양지리 109-1 (양지IC 바로앞)\r

왜 용인인가?
용인 토지시장!!!
​4차 산업 성장을 주도하는 용인시.

용인시 인구는 2020년 10월 기준 110만명 입니다. 구별 인구수는 수지구 37만명. 기흥구 44만 명. 처인구 29만 명입니다, 전국 인구 순위는 수원시 다음으로 많으면서 광역시 조건을 갖추고 있는 도시가 되었습니다.



위와 같이 수지구와 기흥구는 인구가 비슷하지만. 처인구는 기흥구에 비해 20만 명이나 적지요. 면적은 몇 배나 커서 아직 개발되지 않는 낙후된 지역이 많아 인구 차이가 큰 지역입니다. 그래서 지자체 선거 공약이 수지구, 기흥구는 난개발 방지를 공약하고 처인구는 개발 공약을 해야 표를 얻을 수 있는 도시입니다.




용인 부동산에 투자하려면

첫째 입지 분석
용인시는 경부고속도로를 축으로 하여 수지. 기흥구 지역으로 하는 서부 축은 성장관리권역. 영동고속 도로 용인 IC, 양지 IC 축과 현재 토지보상이 이루어지며 공사가 진행되고 있는 제2 경부 고속도 모현 IC 축으로 하는 동부지역은 자연보전 권역에 해당합니다. 다만 원삼 IC 주변은 성장관리 지역이지요.
​그리고 처인구 중에서도 남사면과 이동읍 지역은 성장 관리권입니다. 성장 관리권 지역은 공장. 자연보전권 지역은 주거지역으로 개발 토지가 가치가 나가지요.

둘째는 지자체의 2035 도시계획을 살펴라!!!
용인시는 난개발을 방지하는 대책으로 도시계획 조례를 일부 개정하였습니다.
​임야 개발을 어렵게 만든 것입니다. 내용은 도시계획 조례를 개정해서 임야의 경사도를 처인구는 25 도에서 20 도로 기흥구와 수지구는 17,5도로 강화한다고 합니다. 또한 개별 창고 부지는 허가조건을 강화해서 주변에 열 가구 이상 마을이 있으면 지역 주민 동의서를 받아야 합니다. 개발 조건이 어려워져 투자 가치가 없는 토지가 늘어난다는 의미입니다.
​토지 시장의 핵으로 떠오르고 있는 용인




용인시는 인구가 110만 명 이상 대도시입니다. 자체 내 투자 수요도 많은 도시 입지요. 인구도 50만 명인 평택보다 60만 명이 더 많은 도시입니다. 생거진천 사후 용인이라 즉 살아서는 진천 죽어서는 용인이라는 풍수지리에서 유행한 말이 있지요. 이제 이런 말이 무색해졌습니다. 4차 산업 플랫폼 도시로 삼성. 현대. SK 등 대기업 도시가 되었습니다.

계획의 오류가 가져온 빛 잔치 (수요 예측 오류 )
1조 원이 넘는 사업비가 들러 간 용인 경전철은 하루 탑승객 14만 명이 넘을 것을 전망하고 사업 계획 세웠으나 개통을 하고 나니 일일 탑승객 수가 5천 명 정도였답니다.
​이와 같이 현실성 없는 계획을 믿고 투자를 잘못 하면 투자의 실패로 이어지게 됩니다. 경전철 역 주변 상까지 땅 투자를 했던 사람들은 실패를 할 확률이 높아지겠지요.

지자체가 실행하는 계획이라도 철저하게 확인해 보고 투자를 해야 합니다. 부동산은 금액이 크고 전 재산이 장시간 묵일 수도 있습니다. 부동산 투자를 하려는 분들은 성공사례보다 실패 사례를 잘 관찰해야 합니다.
​용인시는 성장관리권역과 자연 보전관리권역으로 구분된다. 성장관리 지역은 토지를 사용하는 가치가 다양해서 이용성이 강한 상품으로 가격도 상승하는 폭이 크게 나타난다. 90년대 수지는 조그만 시골 동네이었다.

처인구는 고려 시대 항몽 전승지로 남사면 아곡리에 위치한 작은 성에서 유래된 지명입니다.
현재 처인성 주변에는 6,000세대 미니 신 도시 급 대림산업의 이 편한 한 숲 시티 미분양 세대를 분양하고 있는 지역입니다.

아직 기반 시설이 미비 된 지역입니다만 요즈음 SK 하이닉스 반도체 원삼은 이곳에도 바람을 일으키고 있다고 합니다. 그뿐만 아니라 동탄지역 아파트까지 미치고 있다고 합니다. 이를 나비효과라고 하지요.

처인구 면적은 467,6㎢. 기흥구는 81,68㎢. 지구 42,1㎢. 면적을 보면 수지와 기흥구는 처인구의 26,5% 정도에 밀집한 주거 단지가 된 것이지요. 처인구는 29만 명으로 아직 개발되지 않는 땅이 많다는 것을 알 수가 있습니다.

원삼 SK하이닉스 반도체 클러스터 부지 130만 평 확정.
​인구가 8000명으로 용인지역에서 낙후된 지역이 자고 일어나니 천지가 개벽이 된 것처럼 야단이랍니다. 세종시로 가는 세종포천고속도로가 발표되면서 원삼 IC 생길 거라는 설 때문에 외지인들이 몰려오고서 오르던 가격도 시간이 지나면서 식어 버렸답니다.


원삼면 SK 하이닉스 클러스터 예정 부지 130만 평


SK하이닉스 반도체 공장 부지가 국토교통부에서 적극적을 발표를 하고 나서 3, 3m 당 70만 원에 매입해 달라는 의뢰를 다시 한 분이 있습니다. 그때는 3, 3m 당 100만 원 이상 올라 버린 뒤 이었지요.
요즈음은 부동산 업소가 난무하여 가령 하루 계약이 10건 되면 6건이 해약된다고 합니다. 배액을 주고도 사겠다고 하는 사람. 더 오를 것이라 배상을 해 주고 더 보유하겠다는 것입니다. 이제는 토지거래허가구역으로 지정되었습니다.
이럴 때일수록 신중하게 투자 결정을 내려야 합니다. 입지가 좋은 것과 투자성이 좋은 것은 차이가 날수 가 있습니다. 현재의 가치와 SK하이닉스 반도체 공장이 들어서면서 정문의 위치와 현재 면사무소의 상권이 어떻게 바뀔 수 있을 것인지도 생각해 봐야 합니다. 배후 주거 단지는 어디가 좋을 까도 봐야 합니다.




전문가가 아니라면 더 기다려 보고 보던 것이 확실히 눈에 띈 뒤 가치 평가나 나오고 거품이 꺼진 뒤에 투자를 해도 늦지 않습니다.

면 소재지 조그만 마을을 상업지역이 2000만 원 이상 부른답니다. 요즈음은 평택 삼성전자 지역에서 활동하던 부동산. 부산 대구 광주지역 부동산에서도 온다고 합니다.

부동산 중 대규모 토지개발 지역이 발표된 지역은 현재 가치보다는 미래 가치를 보고 투자를 합니다. 그런데 개발 계획이 발표된 지역을 순간 가격이 상승합니다.



그래서 미래 시세를 주고 매입하는 경우가 많습니다. 대표적인 것이 신도시 상가 이지요. 잘못 산 상가 때문에 노후를 고생하시는 분들이 많습니다. 토지 투자도 무슨 개발계획이 발표되면 순간 가격이 폭등하게 됩니다. 그래 현재의 시세는 미래 가격을 주고 살 수 있지요.



현재는 많이 올랐습니다.
80년 대부터 풍수가들은 차령산맥이 지나가는 맹리. 사암리 주변은 집터를 죽릉리 주변은 명당 터가 있다 하여 전원주택을 선호하는 지역이지요.

자연보전 권역은 한강수계를 중심으로 오수가 한강으로 유입되는 지역을 지정한 지역입니다.
수질대책 1권역 :모현면은 외지인의 개발행위가 어렵고 소규모 창고 나 가능합니다. 외지인 단독주택을 지으려면 현지에서 6개월을 거주해야 가능합니다.
수질대책 2권역 : 동부동 중앙동 유림동, 역삼동, 양지면 포곡면 6개 행정구역 등은 수질대책 1권역보다 완화되어 주소 이전 없이 개발행위가 가능하나 평수 제한을 받습니다.

백암면과 원삼면은 오수가 장호원과 안성을 거쳐 평택 서해안으로 흐릅니다.
​당시 용인은 군 지역이었으며 현 백암면은 외사면 현 양지면은 내사면이었다.

그 당시 토지 백암면 토지 시세는 평당 10 ~20만 원이었으며 90년대 초 신도시 발표 전 수지는 평당 7~10만 원 대였다. 그러나 현재 경부선 서쪽 축으로 이어지는 수지구는 12만 천여 세대, 인구수가 37만 명이다. 토지 시세는 평당 150~500만 원대가 전원주택 단독주택, 창고를 지을 수 있다.

이는 어느 금융상품보다 투자가치가 높게 나타나고 있다. 그 당시 양지면이나 백암면에는 투자를 쉽게 했지만 수지는 시골이라는 인식이 강해서 투자 선호하는 지역이 아니었다. 경부선이 지나는 기흥구는 가구 수가 15만 천여 가구로 인구수가 44만 2천 명이다. 녹지지역 농지 평당 150~350 주거지역 평당 200~700만 원 선이다.





​용인시청이 있는 지역 처인구는 10만여 세대 인구수가 30만 5천여 명이다. 용인시의 구도시가 있는 지역으로 이동면과 남사면을 제외하면 자연 보전 권역에 속한 지역으로 2008년 금융위기 이전 토지 시세를 회복하지 못했으나 도시지역인 동지역은 2014년 이후 지속적인 상승세를 타고 있다. 지난해까지는 아파트 부지 빌라 부지 단독 부지 수요가 많았으나 금년 들어 단독 주택부지 빌라 부지, 창고 부지, 1~2억 정도 장기 투자자 수요가 많아지고 있다는 것이다.
그러나 도시지역인 녹지지역 농지 시세가 평당 100~250만 원 선으로 소규모 필지가 없어 매물 찾기가 쉽지 않다는 것이다. 이런 시점에서 제2 경부 고속도로 착공 발표와 포곡, 원삼 IC 확정에 따른 투자 심리가 면 지역으로 늘어나고 있다는 것이 전문가들의 이야기다. 그동안 지지부진하던 제2경부 고속도로 착공시점을 두고 예산을 확보하지 못 해서 침체기 속에 수요자를 구경하기 어려웠으나 요즈음은 문의도 증가하고 있다고 한다.


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*경기대학교 대학원 행정학 박사 학위 취득(부동산정책, 개발)\r
*경기대학교 행정대학원 부동산컨설팅과정 주임교수\r
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[저서]\r
- 땅은 거짓말을 하지 않는다 \r
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ᄉᄌ : 안녕하세요.27세 고졸 백수되요. 늦은나이 일본 유학만화학ㅇ과 가고싶어서요 옛날부터 애니나 만화보는걸 좋아했는데 아직 그림이나 일본어 제대로 해본적없고
몇년간 부모님 일도와주고 있어서 기회가 없었는데 이번에 청년수당카드 받아서요.
여기 학원 서울시 청년수당카드 사용 가능한가요?
일본어ㅇ히라가나카타가나 정도 조금 아는데 기초반부터 신청하면 되나요?

이카드 한달 받은50만원 다 안쓰면 다신 못받는다고 들어서요 계속쓰면 6개월 까지 한달50만원씩 받는데

유학 돈이 많이 들어서 이거 몇개월까지 듣고 우리나라지방자취 한 뒤 일자리찾아서 돈을 벌어서 나중에 몇년이 될지모지만 또 수강을 들어야 할꺼같아서요.. .
나중에 그림도 배워야해서요.아직 그림도 그려본적이 없어서요
일본유학만화학과 계획좀 짜주세요 학원 추천좀 부탁드립니다ㅠ서초강남쪽요
좋은 하루 되세요
スン : 히라가나만 안상태로 일본어학연수를 1년갔다왔는데, jlpt를 시험친적은 없지만,객관적으로 저를 평가했을때 n3 140점정도 나오는정도고 n2는 95점 정도 나오는실력인데, 당장 저한테 중요한것은 회화거든요... 일본무역회사 영업부에 들어갈려고 하고있기때문에.. jlpt학원n3반도 한국에 와서 1달정도 다녀봤지만, 회화를 하지않으니깐 실질적으로 회화에 도움이 되는거 같지는 않더라구요.

여기를 계속 다닐지.. 일드를 좀볼지 회화학원을 다닐지 고민이 되네요

자격증반말고 회화반 다니는것이 도움이 될까요? 공부스타일은 복습을 많이 하는 스타일입니다.. 한번배운것은 최소 5번정도하는 스타일.. 보통 8~10번정도 합니다..

[기초일본어회화] 현지인처럼 말하는 패턴일본어 1탄 : ~하게 되겠지 ㅣ일본어학원ㅣ일본어공부

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